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Le premier achat de sa résidence principale se prépare avec un plan de financement assez large pour absorber les dépenses liées au projet. Au prix du logement s'ajoutent les frais d'acquisition, le coût du crédit et l'assurance emprunteur, que l'on finance avec un apport, un ou plusieurs prêts et, le cas échéant, des aides. Les primo-accédants peuvent aussi mobiliser plusieurs dispositifs, sous conditions, afin de réduire le coût de l’opération et de préserver leur budget personnel.
Taux immobiliers : un contexte de financement plus tendu en 2026
Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen des crédits immobiliers accordés atteignait 3,31 % en août, et 3,24 % pour l'accession dans le neuf, après plusieurs mois de stabilité autour de 3,23 % entre février et juin. Après avoir absorbé la dégradation des marchés obligataire et boursier en comprimant leurs marges, les banques relèvent à nouveau leurs taux depuis juin. Pour préserver leur capacité d'achat, les emprunteurs allongent leurs crédits : près d'un prêt sur deux est désormais accordé sur 25 ans ou plus. L'Observatoire souligne que l'accès au crédit devient plus difficile, en particulier pour les primo-accédants (1). Dans ce contexte, les financements à coût réduit, comme le PTZ ou le prêt Action Logement, pèsent davantage dans l'équilibre d'un plan de financement.
Primo-accédant : un statut qui ne concerne pas uniquement un premier achat
Avoir déjà acheté un logement ne ferme pas forcément l’accès au statut de primo-accédant. Pour le PTZ, le point regardé concerne la résidence principale : vous ne devez pas en avoir été propriétaire au cours des deux années précédant l’offre de prêt. La détention d’un bien locatif est donc compatible avec cette situation (2). VINCI Immobilier détaille, sur sa page consacrée au statut de primo-accédant, d'autres cas particuliers, comme l'achat en couple, la résidence secondaire ou le logement reçu par héritage, ainsi que les justificatifs généralement demandés par les banques.
Le PTZ a ses propres règles, en particulier sur les plafonds de ressources liés à la composition du foyer et à la zone du logement. La condition des deux années sans propriété de résidence principale ne s’applique pas dans tous les cas. Le dispositif prévoit des aménagements pour certaines personnes en situation de handicap. Cette dérogation concerne aussi les ménages contraints de quitter définitivement leur ancien logement après un sinistre reconnu (2).
PTZ, prêt Action Logement et frais réduits : quelles aides pour acheter dans le neuf ?
Le prêt à taux zéro finance, sans intérêts, une partie de l'achat d'un logement neuf, en complément d'un prêt principal. Depuis le 1er avril 2025, il est ouvert aux logements neufs sur l'ensemble du territoire, jusqu'au 31 décembre 2027, et sa part dans le financement dépend des revenus du foyer (2).
Le prêt accession d’Action Logement s’adresse aux salariés d’une entreprise privée non agricole de dix salariés ou plus, sous conditions de ressources. Pour un achat neuf, son montant atteint 30 000 € au maximum, avec un taux nominal fixe de 1 % hors assurance et une durée allant jusqu’à 25 ans. Le dispositif Action Logement impose toutefois de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des dix dernières années (3).
Dans le neuf, les frais d’acquisition se situent généralement entre 2 et 3 % du prix du bien, contre 7 à 8 % dans l’ancien (4). D'autres dispositifs peuvent réduire le coût d'un premier achat, mais ils restent soumis à des conditions précises. La TVA réduite à 5,5 % est réservée à certains logements neufs situés dans des quartiers prioritaires de la politique de la ville ou à proximité, pour des acquéreurs sous plafonds de ressources. Le bail réel solidaire permet d'acheter un logement à prix encadré sans acquérir le terrain, qui reste la propriété d'un organisme de foncier solidaire, là encore sous conditions de ressources.
Quel apport prévoir pour un premier achat immobilier ?
Plus l’apport est élevé, moins le montant emprunté est important. Pour autant, utiliser l’ensemble de son épargne pour financer l’achat peut laisser peu de réserve après l’emménagement. Une somme conservée de côté aide à financer l’installation, l’achat de mobilier ou un imprévu.
Pour un épargnant, la question porte aussi sur l'origine de l'apport, car toutes les enveloppes ne se mobilisent pas de la même façon. Sur une assurance-vie, un rachat partiel est possible à tout moment : seule la part de gains retirée est imposée, avec un abattement annuel après huit ans de détention. Sur un PEA, un retrait avant cinq ans entraîne en principe la clôture du plan ; au-delà, les retraits sont possibles sans fermeture et les gains sont exonérés d'impôt sur le revenu, hors prélèvements sociaux. Sur un compte-titres, la vente déclenche l'imposition des plus-values réalisées. Le calendrier compte également : devoir vendre dans un marché en repli juste avant la signature peut réduire l'apport disponible.
Liquider ses placements n'est pas la seule option. Conserver une partie de son épargne rassure souvent la banque, qui y voit une réserve de précaution, et certains établissements acceptent qu'un contrat d'assurance-vie soit nanti en garantie du prêt plutôt que racheté. Enfin, les plus-values et dividendes imposables entrent dans le revenu fiscal de référence, qui sert à apprécier les ressources pour le PTZ : un point à anticiper si des cessions importantes interviennent dans les années qui précèdent le projet.
Comment évaluer le coût total de son premier achat ?
Le budget d’un achat immobilier englobe bien plus que le prix affiché : aux frais d’acquisition s’ajoutent les intérêts du crédit, l’assurance emprunteur, les frais de dossier, la garantie et les dépenses liées à l’installation. Dans le neuf, les gros travaux sont rarement immédiats, ce qui peut limiter les sorties d’argent au début de la détention du bien.
Avant de signer, comparez plusieurs propositions de financement à partir du TAEG et du coût total du crédit. Vérifiez aussi les conditions propres à chaque aide, car acheter pour la première fois n’est pas forcément suffisant pour avoir droit au PTZ ou au prêt Action Logement.
Sources
(1) L’Observatoire Crédit Logement CSA, Analyse marché immobilier Août 2026 : https://lobservatoire.creditlogement.fr/publications/analyse-marche-immobilier-aout-2026/
(2) Ministère de l’Économie, Prêt à taux zéro (PTZ) : tout ce qu’il faut savoir : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/emprunter-et-sassurer/pret-taux-zero-ptz-tout-ce-quil-faut-savoir
(3) Action Logement, Prêt accession pour financer votre projet immobilier : https://www.actionlogement.fr/le-pret-accession
(4) Notaires de France, Frais de notaire réduits lors de l’acquisition d’un bien dans le neuf : https://www.notaires.fr/fr/immobilier-fiscalite/financement/acquerir-en-frais-de-notaire-reduits
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